O jogo de mudar o preço pedido no mercado de aluguel
Principais pontos:
- Veja o histórico de preço de qualquer imóvel para alugar ou à venda em São Paulo utilizando a Trular
- 1 em cada 5 (21%) dos anúncios de aluguel muda o preço pedido dentro de dois meses após ser publicado
- 73% das mudanças de preço são reduções, indicando uma tendência de queda nos preços
- Ofertas de aluguel abaixo de R$ 5.000 têm 2x mais chances de ter ajustes de preço comparado às de alto padrão acima de R$ 8.000
- 10% das ofertas com ajustes de preço mostram comportamento atípico, primeiro abaixando e logo em seguido aumentando o valor pedido de aluguel
O histórico de preço de qualquer imóvel
Ao buscar imóveis pela Trular (https://trular.com.br/), você agora pode ver o histórico de preço de qualquer imóvel para alugar ou à venda em toda São Paulo. A Trular monitora milhares de sites de imobiliárias e plataformas de imóveis diariamente. Toda vez que um anúncio tem seu preço alterado, a Trular registra essa mudança em seu banco de dados, e você pode ter acesso a esse histórico para qualquer imóvel quando pesquisa através da Trular. Veja facilmente se um anúncio manteve seu preço, ou o alterou pedindo um valor maior ou menor que o inicial.
Quer ver os ajustes de preço? Faça sua busca pela Trular agora!
Um imóvel com o preço reduzido duas vezes ao longo de dois meses
Exemplo de comportamento atípico: o valor foi primeiro reduzido e logo em seguido foi aumentado. Esse comportamento é observado em aproximadamente 10% das ofertas com mudanças de preço.
Tendências do mercado: mudanças de preço de aluguel pedido
A fim de entender tendências do mercado, observamos todas as mudanças de preço para todos os anúncios de aluguel que entraram no mercado em São Paulo nos últimos dois meses (veja mais abaixo). Imóveis anunciados para aluguel frequentemente têm seus preços pedidos alterados, e o comportamento parece variar muito: alguns imóveis têm o preço reduzido por uma quantia pequena apenas uma vez, outros mostram mais de uma grande queda de preço ao longo do período de dois meses.
Mudança de Preço por Segmento de Mercado
Tabela 1: Atividade de Ajuste de Preços por Faixa de Preço
| Faixa de Preço | Total de Anúncios Novos | Anúncios com Mudanças de Preço | Porcentagem com Mudanças |
|---|---|---|---|
| Abaixo de R$2,000 | 12,672 | 3,247 | 25.6% |
| R$2,000-R$5,000 | 28,300 | 7,302 | 25.8% |
| R$5,000-R$8,000 | 8,227 | 1,676 | 20.4% |
| Acima de R$8,000 | 10,130 | 1,300 | 12.8% |
Imóveis no segmento acessível (abaixo de R$ 5.000) mostram taxas de ajuste de preço significativamente maiores comparado a imóveis de alto padrão.
Imóveis mais acessíveis (menos de R$ 5.000) demonstram taxas de ajuste de aproximadamente 26%, enquanto os que seriam considerados de alto padrão (mais de R$ 8.000) mostram taxas de apenas 13% — indicando que mudanças de preço são muito mais comuns no segmento acessível e há maior estabilidade no mercado premium. Essa observação provavelmente reflete diferentes dinâmicas de mercado entre os segmentos de preço. Imóveis mais acessíveis talvez precisem de um preço competitivo para se destacar das muitas outras ofertas, exigindo que os proprietários baixem seus preços se quiserem encontrar um inquilino mais rápido.
Mais Reduções do que Aumentos
Tabela 2: Diferença entre Reduções e Aumentos
| Tipo | Número de anúncios | Porcentagem |
|---|---|---|
| Reduções | 9,665 | 72.9% |
| Aumentos | 3,595 | 27.1% |
| Total | 13,260 | 100.0% |
Quase 75% de todas as mudanças de preço são reduções, indicando uma tendência de queda nos preços.
A prevalência de reduções de preço sugere que muitos imóveis são inicialmente anunciados com preços otimistas, que são alterados para baixo quando a resposta do mercado indica que o preço está acima do que os inquilinos estão dispostos a pagar. Isso pode refletir proprietários testando o teto do mercado ou simplesmente julgando mal a demanda inicial do seu imóvel.
No entanto, a história pode ser muito diferente para imóveis que têm aumentos de preço. Esses imóveis podem estar inicialmente com preço abaixo do mercado, com proprietários ou profissionais do mercado imobiliário percebendo que receber propostas logo após a publicação do anúncio sem tentativas de negociar pode ser uma oportunidade de ganhar mais.
Tabela 3: Quantia da Mudança de Preço
| Faixa de Mudança | Número de Anúncios |
|---|---|
| 30%+ de desconto | 316 |
| 20-30% de desconto | 932 |
| 10-20% de desconto | 2,939 |
| ≤10% de desconto | 5,479 |
| ≤10% de aumento | 1,819 |
| 10-20% de aumento | 954 |
| 20-30% de aumento | 399 |
| 30%+ de aumento | 422 |
Embora a maioria dos ajustes seja modesta (abaixo de 10%), existem outliers significativos com mais de 300 imóveis reduzindo preços em mais de 30% dentro de 2 meses.
A maioria das mudanças de preço fica dentro de uma faixa de 10%, sugerindo que a maioria dos proprietários faz pequenos ajustes ao seu preço inicial pedido em vez de grandes mudanças. No entanto, os imóveis com ajustes extremos (mudanças de 30%+ em qualquer direção) provavelmente representam casos que os proprietários julgaram mal o posicionamento inicial no mercado ou encontraram circunstâncias inesperadas afetando sua necessidade de renda de aluguel e desejo urgente de encontrar um inquilino.
A Maioria Muda o Preço Apenas Uma Vez
Tabela 4: Frequência de Mudanças de Preço
| Frequência de Mudanças | Número de Anúncios |
|---|---|
| 1x | 8,066 |
| 2x | 2,294 |
| 3x | 1,128 |
| 4x ou mais | 2,037 |
A maioria dos imóveis tem apenas uma mudança de preço, embora mais de 3.000 imóveis tiveram três ou mais mudanças dentro do período de estudo de dois meses.
A prevalência de ajuste único sugere que a maioria dos proprietários faz uma correção estratégica e depois mantém esse preço revisado. No entanto, imóveis com vários ajustes podem indicar um proprietário que não consegue se comprometer e decidir, ou um proprietário que está desesperado por renda de aluguel e abaixa o preço para tentar se destacar do resto da concorrência.
Vale destacar que nossos dados mostram que 1.363 imóveis exibiram comportamento de preços atípico: primeiro diminuindo seu preço, depois aumentando-o novamente. Isso pode refletir proprietários que inicialmente corrigiram excessivamente seus preços para baixo, depois perceberam que poderiam conseguir aluguéis mais altos, ou aqueles testando diferentes estratégias de preços para otimizar sua renda de aluguel.
Consequências para Inquilinos
Entender essas observações dos dados dá insights valiosos pra quem está procurando um bom negócio pra alugar:
Oportunidades no Segmento Acessível: As maiores taxas de ajuste em imóveis abaixo de R$ 5.000 indicam mais concorrência no segmento mais acessível. Imóveis com reduções de preço recentes podem sinalizar proprietários ansiosos para encontrar inquilinos e provavelmente mais dispostos a aceitar ofertas no ou perto de seu preço atual pedido, potencialmente com espaço para negociação adicional.
Estabilidade do Mercado Premium: Imóveis acima de R$ 8.000 demonstram volatilidade de preço significativamente menor. Inquilinos no segmento de alto padrão devem esperar menos mudanças no preço pedido.
Interpretando o Histórico de Preço: O histórico de preço de um anúncio pode oferecer insights sobre a mentalidade do proprietário e abertura para negociar. Reduções de preço recentes sugerem um proprietário que já demonstrou disposição para ajustar expectativas e pode estar aberto a ofertas razoáveis. Por outro lado, imóveis que aumentaram preços podem indicar proprietários confiantes no valor de sua propriedade e menos propensos a negociar abaixo de seu preço atual pedido.
Timing Estratégico: Imóveis com várias mudanças de preço ou presença prolongada no mercado podem apresentar as maiores oportunidades de negociação, já que podem indicar proprietários com maior urgência para encontrar inquilinos.
Independentemente dos motivos por trás dos ajustes de preço, ter acesso a o histórico de preço ajuda inquilinos a tomar decisões mais informadas sobre quais ofertas buscar e como negociar melhor.
Sobre os Dados do Estudo
Esta análise examina aproximadamente 63.000 anúncios de aluguel que recentemente entraram no mercado nos últimos dois meses de maio a junho de 2025 e foram monitorados pela Trular. Indexamos diretamente milhares de sites com ofertas de imóveis. Cada vez que um site adiciona, modifica ou apaga um dos seus anúncios, a Trular detecta e registra a mudança para poder montar o histórico, possibilitando a análise acima das tendências de mercado. O conjunto de dados inclui todos os novos anúncios de aluguel que apareceram durante o período de estudo, com mudanças de preço rastreadas durante todo o tempo que estiveram online e acessíveis. A análise foi feita só com ofertas de aluguel e exclui imóveis listados para venda. Todos os dados vieram dos dados encontrados em seu site de origem.
Sobre a Trular
A Trular é o motor de busca de imóveis mais abrangente de São Paulo, dando acesso transparente a anúncios em todo o mercado imobiliário. Monitoramos diretamente milhares de sites desde os sites das imobiliárias grandes e as plataformas mais conhecidas (como Lopes, Leardi, QuintoAndar, Netimóveis) até qualquer imobiliária menor do bairro que opera em zona restrita. Qualquer pessoa pode pesquisar todo o mercado pela Trular e identificar as melhores ofertas. Nossa missão é trazer transparência ao mercado e dar ao consumidor informações e insights valiosos para poder encontrar o melhor negócio. A Trular é o primeiro site que traz transparência a todo o mercado imobiliário, fornecendo de forma inédita dados como a data de publicação e o histórico de preço para qualquer imóvel.
Quer achar seu próximo lar? Faça sua busca pela Trular agora!